20xx年房地产估价制度与政策考试题_经典例题答案解析(9)
例题1：下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）。（2006年试题）
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
答案：C
解析：按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
例题2：商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（ ）
答案：√
解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
例题3：商品房预售的条件包括（）。
A．取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证和施工许可证
C．按提供预售的商品房计算&考试大&，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E．取得《商品房预售许可证》
答案：ABDE
解析：C项“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”是错误的，应在25%以上。
例题4：房地产开发企业取得（）方能预售商品房。
A．《商品房销售许可证》
B．《商品房预售许可证》
C．《商品房经营许可证》
D．《商品房买卖许可证》
答案：B
解析：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
例题5：商品房预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．60
答案：C
解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
例题6：以下符合商品房现售的条件包括（）。
A．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
B．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
C．拆迁安置已经落实
D．物业管理方案已经落实
E．尚未通过竣工验收
答案：ABCD
解析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。
例题7：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括（）。
A．房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式
B．实行销售代理可以不签订委托合同
C．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用
D．房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。
E．目前对房地产销售人员的资格尚没有一定的要求
答案：ACD
解析：实行销售代理，必须签订委托合同；目前对房地产销售人员的资格有一定的要求。
例题8：房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。（2005年试题）
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．近本销售
答案：D
解析：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
例题9：目前实行的商品房买卖合同示范文本指的是（）。
A．《商品房购销合同示范文本》
B．《商品房买卖合同示范文本》
C．《商品房购买合同示范文本》
D．《商品房转让合同示范文本》
答案：B
解析：2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。
例题10：商品房销售方式包括（）。
A．按套（单元）计价
B．按套内建筑面积计价
C．按建筑面积计价
D．按均摊建筑面积计价
E．按套内使用面积计价
答案：ABC
解析：按均摊建筑面积计价、按套内使用面积计价不是商品房销售方式。
例题1：下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。（2006年试题）
A．共有房地产
B．未解决权属争议的房屋
C．已出租的房屋
D．被执法机关查封的房屋
E．经济适用住房
答案：BD
解析：《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）也规定下列房地产不得设定抵押权：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（5）依法不得抵押的其他房地产。
例题2：设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（ ）收执。（2006年试题）
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
答案：A
解析：《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
例题3：在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（ ） （2004年试题）
答案：√
解析：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
例题4：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。（ ） （2005年试题）
答案：√
解析：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
例题5：以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ） （2004年试题）
答案：×
解析：以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
例题6：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。（ ） （2005年试题）
答案：√
解析：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同
例题7：房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起（ ）日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
A．10
B．15
C．20
D．30
答案：D
解析：这是《城市房地产抵押管理办法》的规定。
例题8：人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ） 参照评估价确定。（2005年试题）
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
答案：A
解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。
例题9：如果抵押房地产是抵押人所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ） （2005年试题）
答案：√或×
解析：此题已过时，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。此题正确。但是根据最新的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。 此题不正确。
例题10：下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。（2005年试题）——《城市房地产抵押管理办法》试题
A．抵押人到期未偿还债务的
B．抵押人擅自处分抵押房地产
C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E．未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
答案：ABC
解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第40条规定，DE两项不正确。
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