20xx年房地产估价理论与方法考试试题及答案(21)_模拟试题版
121. 建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ ） 三种。
A．区分共有
B．区分所有
C．公有
D．私有
122. 某宗地50年使用权价格为1000万元， 现探测到其地下有铜矿资源， 该铜矿资源价值为500万元。若土地资本化率为7%， 则该宗地30年使用权的价格为（ ）万元。
A．899
B．1000
C．1349
D．1500
123. 预计某房地产未来第一年的净收益为18万元， 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元， 该类房地产的资本化率为8%， 该房地产的价格为（ ）万元。
A．225.00
B．237.50
C．381.25
D．395.83
124. 某宗房地产， 已知建筑物的重置价格为为1000元/平方米， 成新率为70%， 房地产年净收益为140元/平方米， 土地资本化率为6%， 建筑物资本化率为8%， 则该房地产的价格为（ ）元/平方米。
A．1700
B．2000
C．2100
D．2400
125. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，。下列距离中越来越受重视的是（ ）。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．至市中心距离
126. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格， 选取可比实例甲， 其成交价格为3000元/平方米， 成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/平方米。
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
127. 房地产估价中的价值， 一般是指（ ）。
A．使用价值
B．交换价值
C．投资价值
D．帐面价值
128. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相同的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
A．该建筑物的价值低于拆除费用
B．该估价结果肯定有误
B．甲土地的价值肯定高于乙土地的价值
C．不可能出现这种情况
129. 某宗地规划容积率为3， 可兴建6000平方米的商住楼， 经评估总地价为180万元， 该宗土地的单价为（ ）元/平方米。
A．100
B．300
C．600
D．900
130. 某商业大楼建造期2年， 建成8年后补办了出让手续， 土地使用年期为40年， 建筑物的经济寿命为35年， 评估时建筑物的折旧年限应取（ ）年。
A．35年
B．45
C．48
D．50
131. 已知某临街深度为30.48米（100英尺）、临街宽度为15米的矩形地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（ ）万元。
A．109
B．117
C．124
D．130
132. 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。
A．应作为估价资料归档
B．不应作为估价资料归档
C．由估价机构决定是否归档
D．依委托人的意见决定是否归档
133. 假设开发中， 开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。
A．开发结束的时间
B．购买待开发房地产的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去的时间
134. 直线趋势法公式中的常数a、b是由（ ）决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现时价格资料
D．估价人员选取的价格资料
135. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）
A．物质折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．会计折旧
136. 一宗2000平方米的工业用地， 容积率为0.8， 楼面地价为690元/平方米， 现按规划拟改为商业用地， 容积率为5.1， 楼面地价为950元/平方米， 理论上应补地价（单价）为（ ）元/平方米。
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
137. 两宗房地产的净收益相等， 其中一宗房地产获取净收益的风险较大时， 则该宗房地产的（ ）。
A．资本化率应较高， 价值较低
B．资本化率应较低， 价值较高
C．资本化率应较高， 价值较高
D．资本化率应较低， 价值较低
138. 估价时点应与（ ）的日期相一致。
A．签订估价合同
B．开始估价作业
C．完成估价报告
D．估价结果所属
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139. 某办公楼经过改造后， 其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。
A．等于
B．大于
B．小于
D．无法判断
140. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地， 采用假设开发法估价， 假设按纯商业用途的估算结果为800万元， 按纯居住用途的估算结果为1000万元。该土地的评估价格应为（ ）万元。
A．800
B．1000
C．1800
D．800～1000
141. 判定某可比实例的成交价格比正常交易价格低6%， 则正常交易情况修正系数为（ ）。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
142. 某宗土地取得成本为1000万元， 开发成本为1500万元， 管理费用为75万元， 销售费用为35万元， 投资利润率为12%， 则开发商利润为（ ）万元。
A．180.0
B．300
C．309.0
D．313.2
143. 某可比实例的成交价格为2400元/平方米， 建筑面积100平方米， 首期付款12万元， 其余半年后支付8万元， 一年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/平方米。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
144. 现有某总建筑面积为15000平方米的在建工程， 已知土地使用年取为40年（自开工之日起算）， 计划开发期为3年， 现已进行1.5年。估计建成还需1.5年， 投入使用后年净收益为480万元， 资本化率为8%， 折现率为12%.该项目续建完成后的总价值折现到现在为（ ）万元。
A．3939.61
B．4433.88
C．4768.50
D．5652.09
145. 某宗房地产的收益年限为40年， 预测未来3年的净收益为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%， 则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
146. 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣， 是因为相互之间有一定的（ ）。
A．互补性
B．权益差别
C．替代性
D．外部环境差异
147. 某房地产商以2000万元购置一幢写字楼， 当时年通货膨胀率为2%.一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼的增值了（ ）万元。
A．40
B．100
C．160
D．200
148. 某宗收益性房地产， 预测未来3年的净收益为100万元/年， 3年后出售价格会上涨12%， 届时转让税费为售价的6%， 资本化率为9%，。该房地产目前的价值为（ ）万元。
A．923
B．1111
C．1353
D．1872
149. 有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
150. 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。
A．重置成本+土地使用权价值
B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D．建筑安装工程费+建造期的经济损失
151. 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及重新建造新建筑物的费用之和后的余额时， 应以（ ）进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
152. 在进行房地产状况修正时， 应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
153. 某宗房地产的土地面积为1000平方米， 建筑面积为1400平方米， 现需拆除重建， 估计建筑拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米， 则该宗地的土地减价修正额为（ ）元/平方米。
A．50
B．250
C．300
D．350
153. 收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益和风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
154. 某宗房地产的土地使用年期为40年， 包括土地开发和房屋建造过程， 至今已有8年， 预计该宗房地产正常情况下年有效毛收入为100万元， 运营费用为40%， 该宗房地产的资本化率为8%， 该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．457.4
B．476.98
C．686.10
D．715.48
155. 某宗房地产的总建筑面积为6000平方米， 房地产总价值为2400万元， 其中土地价值为800万元， 某人购买了其中300平方米， 该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有土地份额为（ ）
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42
D．5.75%
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