20xx年房地产估价理论与方法考试试题及答案(14)_模拟试题版
141．判定某可比实例的成交价格比正常交易价格低6%， 则正常交易情况修正系数为（ ）。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
142．某宗土地取得成本为1000万元， 开发成本为1500万元， 管理费用为75万元， 销售费用为35万元， 投资利润率为12%， 则开发商利润为（ ）万元。
A．180.0
B．300
C．309.0
D．313.2
143．某可比实例的成交价格为2400元/平方米， 建筑面积100平方米， 首期付款12万元， 其余半年后支付8万元， 一年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/平方米。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
144．现有某总建筑面积为15000平方米的在建工程， 已知土地使用年取为40年（自开工之日起算）， 计划开发期为3年， 现已进行1.5年。估计建成还需1.5年， 投入使用后年净收益为480万元， 资本化率为8%， 折现率为12%.该项目续建完成后的总价值折现到现在为（ ）万元。
A．3939.61
B．4433.88
C．4768.50
D．5652.09
145．某宗房地产的收益年限为40年， 预测未来3年的净收益为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%， 则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
146．同类房地产的市场价格之所以相互牵掣， 是因为相互之间有一定的（ ）。
A．互补性
B．权益差别
C．替代性
D．外部环境差异
147．某房地产商以2000万元购置一幢写字楼， 当时年通货膨胀率为2%.一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼的增值了（ ）万元。
A．40
B．100
C．160
D．200
148．某宗收益性房地产， 预测未来3年的净收益为100万元/年， 3年后出售价格会上涨12%， 届时转让税费为售价的6%， 资本化率为9%，。该房地产目前的价值为（ ）万元。
A．923
B．1111
C．1353
D．1872
149．有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
150．评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。
A．重置成本+土地使用权价值
B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D．建筑安装工程费+建造期的经济损失
151．当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及重新建造新建筑物的费用之和后的余额时， 应以（ ）进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
152．在进行房地产状况修正时， 应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
153．某宗房地产的土地面积为1000平方米， 建筑面积为1400平方米， 现需拆除重建， 估计建筑拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米， 则该宗地的土地减价修正额为（ ）元/平方米。
A．50
B．250
C．300
D．350
153．收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益和风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
154．某宗房地产的土地使用年期为40年， 包括土地开发和房屋建造过程， 至今已有8年， 预计该宗房地产正常情况下年有效毛收入为100万元， 运营费用为40%， 该宗房地产的资本化率为8%， 该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．457.4
B．476.98
C．686.10
D．715.48
155．某宗房地产的总建筑面积为6000平方米， 房地产总价值为2400万元， 其中土地价值为800万元， 某人购买了其中300平方米， 该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有土地份额为（ ）
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42
D．5.75%
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