全国房地产估价师执业资格考试
——房地产开发经营与管理试卷
一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）
1．投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
2．投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
3．下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的重要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式建设工程教育网提供
D．投资流动性好
4．假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。
A．4.42％ B．8.11％ C．8.13％ D．9.54％
5．下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
6．反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
7．随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。
A．向下 B．平稳 C．不稳定 D．向上
8．在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
9．可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
10．房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。
A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位
11．某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）。
A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．挑战定价法
12．对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。
A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场
13．在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。
A．简单平均法 B．移动平均法 C．加权移动平均法 D．指数平滑法
14．企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。
A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖
15．银行为某家庭提供年利率为6％、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。
A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00
16．银行为某家庭提供了年利率为6％、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（ ）元。
A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27
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17．某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A．34000.00 B．83265.38 C．87867.78 D．91022.12
18．某家庭申请了25万元10期住房抵押贷款，年利率为6％。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）。
A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24
19．下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
20．某房地产开发项目采用20％的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。
A．小于20％
B．满足目标收益率要求
C．大于20％
D．不满足目标收益率要求
21．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A．7.1％ B．12.0％ C．13.1％ D．19.1％
22．某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A．1.4 B．1.5 C．1.6 D．1.8
23．房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。
A．最低租售价格 B．最低租售数量 C．最低利润水平 D．最高土地取得价格
24．房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。
A．专家打分法 B．“三项预测值”法 C．解析法 D．蒙特卡洛模拟法
25．对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
A、变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性
26．投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等。
A．规划设计方案 B．投资估算 C．资源条件 D．投资权益
27．在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。
A．建筑安装工程费
B．公共配套设施建设
C．土地费用
D．基础设施建设费
28．下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。
A．资本金现金流量表
B．资金来源与运用表
C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
29．房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。
A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用
30．现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
A．财务盈利能力 B．清偿能力 C．资金平衡情况 D．营运能力
31．银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。
A．3583 B．3909 C．4300 D．4778
32．银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。
A．信用 B．管理 C．法律 D．操作
33．新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。
A．政府政策性 B．资产变现 C．企业入股 D．个人入股范围
34．下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
A．保险费 B．房产税 C．法律费 D．贷款利息
35．某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。
A．16 B．18 C．20 D．22
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