房地产估价师历年真题:《房地产估价理论与方法》考试试题及答案卷二

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　　四、计算题

　　1.A₁=150×12×2×1000×0.70=252万元

　　i₁=(1+8％)²-1=16.64％

　　

　　承租人权益价值=1072.38+1117.60=218998万元

　　2.（1）求取土地价格：

　　1）市场法求取土地单价：

　　

　　2）成本法求取土地单价：

　　城市边缘地价的求取：

　　征地补偿和安置等费用=573200/66667=859.80元/m²

　　50年城市边缘地价=859.80+150+120=1129.80元/m²

　　积算价格=[1129.80×2.0×（1+5%/1+5%）]=1770.46元/m²

　　3）土地单价=（1805.37+1770.46）/2=1789.92元/m²

　　（2）求取建筑物价格。

　　1）重新构建价格=1800×4500/10000=810万元

　　2）门窗损坏的折旧额=10万元

　　装修的折旧额=140×2/5=56万元

　　设备的折旧额=100×2/10=20万元

　　长寿命项目的折旧额=（810-10-140-100）×2/47=23.83

　　总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元

　　3）缺少电梯的功能性折旧=[4500×（40×85%-38×80%）×12×（1-35%）/7%]×{1-[1/(1+7%)⁴⁵]}/1000-(60+40)=71.92万元

　　能源消耗功能性折旧=1/7%×]×{1-[1/(1+7%)⁴⁵]}=13.61万元

　　功能折旧=71.92+13.61=85.53万元

　　4）经济折旧=20万元

　　5）折旧总额=109.83+85.53+20=215.36万元

　　6）建筑物价值=810-215.36=594.64万元

　　（3）写字楼价值=土地价值+建筑物价值=178.79+594.64=773.43万元

　　注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法：

　　积算价格=1129.80×1.3×1.5×（1+5%）⁴⁵/（1+5%）⁵⁰=1726.19元/m²

　　或积算价格=（1787.92+1726.19）/2=1757.01元/m²

　　以下计算相同。

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