房地产估价师历年真题:《房地产估价理论与方法》考试试题及答案卷二

04-05 19:40:19   浏览次数:841次  栏目：历年真题

标签：房地产估价师考试试题,房地产估价师考试真题,房地产估价师考试答案,http://www.lexue88.com 房地产估价师历年真题:《房地产估价理论与方法》考试试题及答案卷二,

　　12.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响：显现出价格变动的基本发展趋势。（建设工程教育网提供）（　）

　　13.有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91％。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27％。（　）

　　14.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会}升，利率下降时房地产价格会下降。（　）

　　15.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（　） www.lexue88.com

　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）

　　1.某商店的建筑面积为1000m²，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m²，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m²，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。（8分）

　　2.估价对象为一写字楼，土地总面积1000m²，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m²，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。

　　（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

实例	交易价格（元/m2）	交易情况	交易日期	房地产状况
A	2200	正常	2006年3月30日	比估价对象劣3%
B	2050	正常	2006年12月30日	比估价对象劣8%
C	2380	比正常价格高3%	2006年5月30日	比估价对象优5%

　　（2）当地征收农地的费用等资料如下：

级别	一	二	三	四	五	六	七	八
地价是次级土地的倍数	1.4	1.4	1.4	1.4	1.4	1.3	1.3	1
土价是最差级土地的倍数	10.54	7.53	5.38	3.84	2.74	2.00	1.50	1

　　在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m²，土地开发费用、税金和利润等为120元/m²，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

　　（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m²，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元/m²。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元/m²。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5％，房地产报酬率为7％（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。（12分）

参考答案

　　一、单项选择题

　　1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.

　　18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.

　　33.B.34.B.35.B.

　　二、多项选择题

　　1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.

　　11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.

　　三、判断题

　　1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.√14.×15.× www.lexue88.com

上一页  [1] [2] [3] [4]  下一页

，房地产估价师历年真题:《房地产估价理论与方法》考试试题及答案卷二

评论加载中......