房地产估价师考试题和答案《房地产估价案例与分析》真题最近版(3)

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　　2．确定可比实例修正指数
　　（1）交易情况修正
　　以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
　　（2）交易日期修正
　　由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对
　　可比实例的交易日期不做修正。
　　（3）区域因素修正
　　可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。
　　（4）个别因素修正
　　可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。
　　比较因素修正指数详见表2。

　　表2  比较因素修正指数表

可比实例		估价对象	A	B	C
成交单价（元/㎡）		待估	6 10O	6 250	6 430
交易情况		100	100	100	100
交易日期		1OO	100	100	100
区 域 因 素	自然条件	100	100	100	100
	环境状况	100	100	100	100
	距市中心距离	100	100	100	100
	交通条件	100	100	100	100
	商业繁华程度	100	100	100	100
	公共设施配套情况	100	100	100	100
	规划条件	100	100	100	100
个 别 因 素	临街状态	100	103	103	103
	结构形式	100	100	100	1OO
	建筑规模	100	100	100	100
	平面布局	100	102	100	102
	装修情况	100	98	102	100
	成新度	100	100	100	100
	通用性	100	100	100	102
	基础设施配套情况	100	100	100	100

　　3.可比实例比准价格修正
　　在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：

表3交易价格修正计算表

可比实例		A	B	C
成交单价（元/㎡）		6 100	6 250	6 430
交易情况		100/100	100/100	100/100
交易日期		100/100	100/100	100/100
区 域 因 素	自然条件	100/100	100/100	100/100
	环境状况	100/100	100/100	100/100
	距市中心距离	100/100	100/100	100/100
	交通条件	100/100	100/100	100/100
	商业繁华程度	100/100	100/100	100/100
	公共设施配套情况	100/100	100/100	100/100
	规划条件	100/100	100/100	100/100
个 别 因 素	临街状态	100/103	100/103	100/103
	结构形式	100/100	100/100	100/100
	建筑规模	100/100	100/100	100/100
	平面布局	100/102	100/100	100/102
	装修情况	100/98	100/102	100/100
	成新度	100/100	100/100	100/100
	通用性	100/100	100/100	100/102
	基础设施配套情况	100/100	100/100	100/100
比淮价格		5 925	5 949	6 000

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