9．房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。
A．开发期和租售期
B．权益投资比率
C．资本化率
D．贷款利率
E．运营费用
10．下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
A．净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优
B．可以完全衡量项目风险性高低
C．挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优
D．净现值标准差系数大的方案为优
E．可以反映项目年度净现值的离散程度
11．房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。
A．国家经济政策
B．地理环境
C．国外市场情况
D．市场需求与供给情况
E．项目投资估算
12．下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。
A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务
C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金
D．房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀
E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
13．个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ ）。
A．恶意欺诈
B．市场疲软
C．项目拖期
D．质量纠纷
E．违法预售
14．物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。
A．可出租面积
B．基础租金
C．室内装修
D．客户类型
E．出租单元面积规划
15．零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A．核心区域
B．影响区域
C．主要区域
D．次要区域
E．边界区域
三、判断题（共15题，每题分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1．房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ ）
2．某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）
3．吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。（ ）
4．在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）
5．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ）
6．进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ ）
7．某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款的实际利率为5．87％。（ ）
8．一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ）
9．流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（ ）
10．与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）
11．房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ ）
12．房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地区的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。（ ）
13．目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益融资的比例呈现出不断提高的趋势。（ ）
14．我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（ ）
15．目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取目干制收费模式。（ ）
四、计算题（共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要马出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答）
1．某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 800万元、400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和0年，到期后的净残值都是初期投资稠的10％，折现率为0％。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。 （8分）
2．某房地产开发项目的占地面积为6 000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5 000㎡，可用于经营的部分为4 500㎡，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元／间·天。前3年的入住率均为70％，从第4年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。
住宅部分总建筑面积为3 000㎡，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8 000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8％。第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总段资的35％，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）
该项目全投资目标收益率为8％，自有资金目标收益率为20％。
（1）完成下列现金流量表；
（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）
现金流量表（单位：万元）
| 年末 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4～6 | 7～22 | 23 |
| 现金流入 | |||||||
| 销售收入与经营收入 | |||||||
| 转售净收益 | |||||||
| 现金流出 | |||||||
| 全都投资 | |||||||
| 自有资金 | |||||||
| 销售税费 | |||||||
| 运营费用 | |||||||
| 还本付息 | |||||||
| 全部投资挣现金流量 | |||||||
| 自有资金挣现金流量 |
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