20xx房地产估价师考试真题及答案_房地产估价理论与方法_仿真题(2)
判断题
1、购买年不是预期可获得收益的年限。
A、对
B、错
2、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
A、对
B、错
3、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
A、对
B、错
4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。
A、对
B、错
5、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。
A、对
B、错
6、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。
A、对
B、错
7、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A、对
B、错
8、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
9、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
A、对
B、错
10、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米
A、对
B、错
11、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
12、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
A、对
B、错
13、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
A、对
B、错
14、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
A、对
B、错
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单项选择题
1、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
2、路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。
A、土地经济评价
B、土地课税
C、土地收益测算
D、土地定级
3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
4、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。
A、一般物价指数
B、建筑材料价格指数
C、房地产价格指数
D、定额调整系数
5、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
A、15.0
B、15.7
C、12.6
D、11.6
6、完好房的成新度一般为( )。
A、十成新
B、九到十成新
C、八到十成新
D、七到十成新
7、用成本法估价时，房屋现值=( )
A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C、房屋重置价格×成新度
D、房屋重置价格-年折旧额
8、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、区域因素
D、新旧程度
9、楼面地价=土地单价÷( )。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
10、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
A、850
B、845
C、869
D、857
11、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。
A、越高
B、越低
C、不变
D、越可靠
12、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
13、一般损坏房的成新度为( )。
A、4-6成
B、5-7成
C、4-5成
D、5-6成
14、收益法公式 成立的条件是( )。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
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D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
15、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
A、76
B、80
C、81
D、84
16、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
A、市场租金
B、商品租金
C、理论租金
D、成本租金
17、路线价法估价的第二个步骤应为( )。
A、设定标准深度
B、求取路线价
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
18、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
A、拆迁费用
B、建造建筑物费用
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用
19、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
A、417
B、500
C、460
D、450
20、在评估期房价格时，( )。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
21、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、B或C
22、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
23、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。
A、上升
B、下降
C、不变
D、升降难定
24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元／平方米。
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A、2487.75
B、2500.00
C、2511.00
D、2162.25
25、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
26、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为( )元。
A、54000
B、320xx
C、48000
D、60000
27、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地
B、一面临街三角形地
C、一面临街梯形地
D、一面临街不规则形地
28、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
A、50
B、70
C、30
D、40
多项选择题
1、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。
A、估价时点
B、估价目的
C、估价对象
D、估价原则
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：( )。
A、与估价对象具有类似性
B、交易日期与估价时点接近
C、交易双方有经济关系
D、成交价格是单价
3、估价报告书的内在质量取决于( )。
A、估价方法选择的正确性
B、估价报告的文字表述水平
C、估价结论的准确性
D、估价报告书的格式
4、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理
D、评估价格和成交价格都不公平合理
5、下列说法正确的有：( )。
A、购买年是利息率的倒数
B、购买年法是地租资本化的另一种表现
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