20xx房地产估价师考试真题及答案_房地产估价理论与方法_仿真题(1)
判断题
1、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
A、对
B、错
2、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
A、对
B、错
3、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。
A、对
B、错
4、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至 1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。
A、对
B、错
5、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。
A、对
B、错
6、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
7、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A、对
B、错
8、成本估价法又称重置成本法。
A、对
B、错
9、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
10、综合还原利率：土地还原利率＋建筑物还原利率。
A、对
B、错
11、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
A、对
B、错
12、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米
A、对
B、错
13、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
A、对
B、错
14、某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。
A、对
B、错
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单项选择题
1、土地价格=[房地净收率-( )]÷土地还原利率。
A、土地净收益
B、建筑物价格X建筑物还原利率
C、建筑物总收益
D、房地费用
2、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
A、10.6
B、11.4
C、11.2
D、10.8
3、收益法公式 成立的条件是( )。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
4、一般损坏房的成新度为( )。
A、4-6成
B、5-7成
C、4-5成
D、5-6成
5、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
A、417
B、500
C、460
D、450
6、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、区域因素
D、新旧程度
7、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
8、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地单价为( )元／平方米。
A、500
B、200
C、250
D、100
9、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
A、N=t+n
B、N C、N>t+n
D、A、B、C都可能
10、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
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11、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
12、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。
A、一般物价指数
B、建筑材料价格指数
C、房地产价格指数
D、定额调整系数
13、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
14、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
A、类似房地产的客观
B、类似房地产的最高
C、类似房地产的最低
D、该宗房地产的实际
15、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
16、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
A、市场不景气
B、该别墅区的环境条件变差
C、该别墅区的单位开发成本降低
D、开发商获得满意的利润即可
17、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
A、拆迁费用
B、建造建筑物费用
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用
18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
19、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
20、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、B或C
21、路线价法估价的第二个步骤应为( )。
A、设定标准深度
B、求取路线价
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
22、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为( )元／平方米。
A、500
B、2500
C、1000
D、1250
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23、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为( )万元。
A、130.0
B、119.2
C、117.5
D、120.0
24、采用( )求取的年折旧额每年递减。
A、成新折扣法
B、偿债基金折旧法
C、年数合计法
D、直线折旧法
25、楼面地价=土地单价÷( )。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
26、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
A、同一地区
B、同一城市
C、同一供求范围内的类似地区
D、A或C
27、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
28、房地产价格实质上是房地产( )的价格。
A、开发成本
B、权益
C、物质实体
D、B和C
多项选择题
1、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理
D、评估价格和成交价格都不公平合理
2、下列各种价格中肯定是事实的有( )。
A、不能作为可比实例的交易实例价格
B、可比实例价格
C、非公平市价
D、评估价格
3、下列说法正确的有：( )。
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