（3）计算结果：2040元/㎡。
2.成本法
（1）计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
（2）计算过程：根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标。 www.lexue88.com
表6重置价格计算表
| 序号 | 重置价格构成 | 单价（元） | 备注 |
| 一 | 土地使用权价值 | 438.22 | 1+2+3+4+5 |
| 1 | 土地取得成本及开发成本 | 308.84 | 根据×府[20003]综××号文，估价对象土地属于B—B1区，工业用途地面价为700元/㎡，年期修正为1-1÷(1+4.01%)46÷(1+.01%)50=0.723.容积率为3.72.容积率修正系数为1.688，经过年期，容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡ |
| 2 | 土地的管理费用 | 9.27 | 为土地取得成本及开发成本的3% |
| 3 | 土地的投资利息 | 34.93 | （1+2）×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年 |
| 4 | 土地的销售费用 | 37.47 | （1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 | 土地的开发利润 | 47.72 | （1+2）×15%，开发利润取13% |
| 二 | 建筑物价值 | 1806.70 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物开发成本 | 1604 | a+b+c+d+e |
| a | 建安工程造价 | 1300 | 根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装2部客用××电梯及二部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1300元/㎡ |
| b | 勘察设计和前期工程费 | 78 | 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 |
| c | 基础实施建设费 | 120 | 小区红线内的给水、供电、道路等 |
| d | 公共设施建设费 | 80 | 区内公共配套设施费用分摊 |
| e | 开发过程中的费用 | 26 | 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% |
| 2 | 建筑物的管理费用 | 48.12 | 为建筑物开发成本的3% |
| 3 | 建筑物的投资利息 | 43.86 | （1+2）×利率×（开发周期/2）.利率取5.31%，开发期为1年 |
| 4 | 建筑物的销售费用 | 181.73 | （1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 | 建筑物的投资利润 | 247.82 | （1+2）×15%，开发利润取15% |
| 6 | 建筑物折旧 | 318.83 | （1+2+3+4+5）×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% |
| 三 | 评估价格 | 224492 | 为土地使用权价值与建筑物价值之和 |
（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/㎡
七、估价结果确定
（一）估价对象单价的确定
（1）地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/㎡。
（2）综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，收益还原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
（3）综合楼第二至第十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，收益还原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具体如下表：
表7估价对象价值的确定表
| 楼层 | 建筑面积（㎡） | 房地产单（元） | 总价（元） |
| 地下一层 | 1542.69 | 1002 | 1545775 |
| 第一层（含夹层） | 1353.23 | 2542 | 3439911 |
| 第二至第十二层 | 14646.58 | 2143 | 31387621 |
| 合计 | 1754250 | 36373307 |
（二）房地产评估结果
估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）。
（1）房地产估价报告中缺目录。
（2）房地产估价报告中缺致委托方函。
（3）房地产估价报告中缺估价师声明。
（4）估价报告未在估价机构存档。
（5）估价结果缺单价。
（6）未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。
（7）在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。
（8）在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。
（9）在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。
（10）在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15％”应表述为“土地投资利润率取15％”。
（11）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。
（12）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。
（13）在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1992年，而不是1993年。
（14）在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01％的由来。
（15）在计算土地取得成本及开发成本时，年期修正计算中分子分母应颠倒过来。
（16）缺附件。收入计算应为190086万元×（1-10％-5％）=161573元（两率不是连乘是连加）。
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