20xx房地产估价师考试真题及答案_房地产估价理论与方法_仿真题(4)
判断题
1、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
A、对
B、错
2、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
A、对
B、错
3、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
A、对
B、错
4、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。
A、对
B、错
5、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A、对
B、错
6、成本估价法又称重置成本法。
A、对
B、错
7、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
8、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
A、对
B、错
9、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
A、对
B、错
10、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
A、对
B、错
11、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
12、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米
A、对
B、错
13、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A、对
B、错
14、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
A、对
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B、错
单项选择题
1、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、不可比
2、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
3、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。
A、10
B、15
C、20
D、30
4、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。
A、本地区房地产的
B、全国房地产的
C、本地区本类房地产的
D、本类房地产的
5、甲土地的单价2100元／平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。
A、甲的等于乙的
B、甲的高于乙的
C、甲的低于乙的
D、难以判断
6、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为( )万元。
A、130.0
B、119.2
C、117.5
D、120.0
7、某房地产1992年1月1日的价格为1000元／平方米，1992年到1995年年平均上涨10％，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为( )元／平方米。
A、1611
B、1331
C、1464
D、1400
8、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
A、类似房地产的客观
B、类似房地产的最高
C、类似房地产的最低
D、该宗房地产的实际
9、残余法是依据( )价格。
A、土地收益求取土地
B、建筑物收益求取建筑物
C、房地收益求取房地
D、房地收益单独求取土地或建筑物
10、在评估期房价格时，( )。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
11、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为( )元／平方米。
A、500
B、2500
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C、1000
D、1250
12、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为( )元。
A、54000
B、320xx
C、48000
D、60000
13、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。
A、100
B、70
C、60
D、40
14、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
A、850
B、845
C、869
D、857
15、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、B或C
16、房地产价格实质上是房地产( )的价格。
A、开发成本
B、权益
C、物质实体
D、B和C
17、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地
B、一面临街三角形地
C、一面临街梯形地
D、一面临街不规则形地
18、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A、323
B、275
C、273
D、258
20、( )限制了估价报告书的用途。
A、估价方法
B、估价目的
C、估价原则
D、估价日期
21、用成本法估价时，房屋现值=( )
A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
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B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C、房屋重置价格×成新度
D、房屋重置价格-年折旧额
22、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
A、同一地区
B、同一城市
C、同一供求范围内的类似地区
D、A或C
23、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
24、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。
A、四类
B、五类
C、六类
D、七类
25、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。
A、越高
B、越低
C、不变
D、越可靠
26、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
27、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
28、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
A、15.0
B、15.7
C、12.6
D、11.6
多项选择题
1、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋( )的完好、损坏程度来划分的。
A、结构
B、设备
C、设计
D、装修
2、以下说法是错误的：( )。
A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价
B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价
C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价
D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价
3、下列说法正确的是：( )。
A、可比实例肯定是交易实例
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