20xx年房地产估价师考试真题及答案_房地产开发经营与管理_仿真题(2)
判断题
1、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
答案（ ）
A、对
B、错
2、风险和不确定性有显著区别，即风险是投资者可以通过经营策略来规避或减少的可能性；不确定性则是投资者无法预知或估计的可能性。
答案（ ）
A、T
B、F
3、保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
答案（ ）
A、T
B、F
4、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物资环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。
答案（ ）
A、T
B、F
5、毛租金应包括所有的物业经营费用。
答案（ ）
A、T
B、F
6、企业在明确了主要竞争者并分析其优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，向与自己相似的企业进攻，直至将其击败，这样必能增加自己的市场份额。
答案（ ）
A、T
B、F
7、1992年某市房地产价格迅速提高，引起房地产需求的大幅度增长，而1996年该市房地产价格大幅度下降，却没有引起房地产需求的较大提高，说明房地产需求价格弹性系数与价格水平有关。
答案（ ）
A、对
B、错
8、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。
答案（ ）
A、对
B、错
9、所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。
答案（ ）
A、对
B、错
10、房地产泡沫和过度开发是反映两个不同层面的市场指标，房地产泡沫比过度开发的危害程度较小。
答案（ ）
A、T
B、F
11、在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样。
答案（ ）
A、T
B、F
12、质量监督费、招标管理费、竣工图费和保险费等属于房地产开发项目建设过程中的直接费用。
答案（ ）
A、对
B、错
单项选择题
1、某市至2003年底房屋总建筑面积有3000万平方米，其中有80万平方米为空置房；2004年竣工的房屋面积为500万平方米，拆迁的房屋建筑面积为30万平方米；至2004年底，该市尚有未出售或出租的房屋建筑面积为200万平方米，问该市2004年房屋空置率为：()
答案（ ）
A、8.07％
B、3.46％
C、5.76％
D、42.55％
2、在物业管理的实际工作中，租金的确定主要是根据同类型物业 () 来确定。
答案（ ）
A、市场供求关系
B、运营成本和税费
C、政府公布的指导租金
D、业主期望的投资回报率
3、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。
答案（ ）
A、主要费用
B、工程成本
C、开发直接费用
D、总开发成本
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4、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。
答案（ ）
A、预售收入
B、预租收入
C、自筹资金
D、商业银行贷款
5、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
答案（ ）
A、过去
B、潜在
C、相关
D、未来
6、物业管理公司的首要任务是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的( )之间进行适当的平衡。
答案（ ）
A、时间
B、人员
C、成本
D、技术
7、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。
答案（ ）
A、投资计划与资金筹措表
B、资金来源与运用表
C、营业利润测算表
D、全部投资现金流量表
8、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是( )。
答案（ ）
A、商场
B、住宅
C、高尔夫球场
D、写字楼
9、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。
答案（ ）
A、建筑装饰部位
B、制造工艺
C、化学成分
D、力学性能
10、2005年国家及各地政府相继出台“严禁炒房”的相关政策，该行为属政府干预房地产市场的（）原则。
答案（ ）
A、政策的连续性与协调性
B、目标的确定性
C、政策的针对性和导向性
D、政策的公平性和效率
11、一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。
答案（ ）
A、贷款利率
B、存款利率
C、目标收益率
D、无风险收益率
12、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。
答案（ ）
A、期望
B、最好
C、潜在
D、过去
13、小李2005年9月30日购买价值为40万元的住宅，并向某银行申请七成的按揭贷款，期限为20年，年利率为6％，按等额还本付息还贷，则每月需银行缴交供楼款为：
答案（ ）
A、14747
B、2866
C、16800
D、2006
14、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100％。
答案（ ）
A、开发商利润／总开发成本
B、正常经营年份的净经营收入／总开发成本
C、开发商利润／总开发价值
D、正常经营年份的经营收入／总开发成本
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15、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( )。
答案（ ）
A、0．4
B、2．4
C、1．2
D、2．5
16、生地与熟地之间的价格差异( )。
答案（ ）
A、仅仅是土地开发费用
B、是土地开发费用、开发商利润和税费等
C、仅仅取决于容积率的高低
D、是开发商利润
17、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有( )。
答案（ ）
A、流动性
B、经济性
C、安全性
D、偿还性
18、按照房地产的类型，可以把房地产市场分为( )。
答案（ ）
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场
D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场
19、房地产开发的程序主要分为( )四个阶段：
答案（ ）
A、决策分析，规划设计，建设，租售
B、决策分析，可行性研究，建设，租售
C、投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D、投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
20、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。
答案（ ）
A、经营费用估算
B、预算
C、预期收益估算
D、制定租金方案
21、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。
答案（ ）
A、概算定额
B、类似工程预决算
C、概算指标
D、工料估算法
22、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。
答案（ ）
A、增加
B、减少
C、不变
D、大幅度减少
23、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。
答案（ ）
A、管理费
B、服务及设备费用
C、保险费
D、职员工资
24、已知年利率为15％，按季度计算，则年有效利率为( )。
答案（ ）
A、12．55％
B、12．68％
C、15．86％
D、16．73％
多项选择题
1、金融机构在初次为某房地产开发商提供贷款时，需要重点审查的内容包括( )等。
答案（ ）
A、开发商过去的业绩表现
B、开发商的会计报表
C、开发商拟开发项目的情况
D、开发商拟贷款的数量、期限和可接受的利率
2、房地产开发项目融资过程包括( )。
答案（ ）
A、资金筹措
B、直接融资
C、间接融资
D、资金供应
3、房地产市场的运行环境可分为八类，下列哪几项属于社会环境因素：（）
答案（ ）
A、人口数量和结构
B、家庭结构及其变化
C、就业情况
D、居民的思想观念
E、基础设施状况
4、下列哪些指标属于盈利能力指标
答案（ ）
A、速动比率
B、财务净现值
C、利息备付率
D、投资回报率
E、成本利润率
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5、房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从( )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。
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