20xx年房地产估价师考试真题及答案_房地产开发经营与管理_仿真题(6)
判断题
1、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
A、对
B、错
2、敏感性分析是一种静态的不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A、对
B、错
3、房地产空间市场和资本市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资本市场决定的
A、对
B、错
4、房地产开发经营项目的营业成本主要包括开发成本费用的分摊、销售费用和经营成本。
A、对
B、错
5、房地产泡沫和过度开发是反映两个不同层面的市场指标，房地产泡沫比过度开发的危害程度较小。
A、对
B、错
6、某封闭式阳台的水平投影面积为8平方米，则其应计人总建筑面积的数量为8平方米。
A、对
B、错
7、在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。
A、对
B、错
8、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
A、对
B、错
9、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。
A、对
B、错
10、工业厂房、仓库、零售商业中心也是物业管理的对象。
A、对
B、错
11、在其他条件相同的情况下，物业租金从低到高的顺序是住宅、商场、公寓、写字楼、酒店。
A、对
B、错
12、建设项目开发期的长短会导致建造成本发生变化。
A、对
B、错
单项选择题
1、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的( )来确定总承包价格的合同。
A、利润
B、总管理费
C、不可预见费
D、总管理费和利润
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2、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100％。
A、开发商利润／总开发成本
B、正常经营年份的净经营收入／总开发成本
C、开发商利润／总开发价值
D、正常经营年份的经营收入／总开发成本
3、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( )。
A、0.4
B、2.4
C、1.2
D、2.5
4、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15％，则该投资者预付款的收益率为( )。
A、50％
B、150％
C、135％
D、25％
5、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
A、经营收人抵偿全部投资
B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资
D、净收益现值抵偿全部投资
6、国家颁布的《测量规范》和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。
A、《建筑制图标准》
B、《建筑面积计算规则》
C、《地形图图式》
D、《建筑标准图集》
7、房地产空置率在合理空置率以下，空置率处于上升状态并逐渐接近合理空置率水平。根据房地产市场的自然周期，该房地产市场处于第()阶段。
A、一
B、二
C、三
D、四
8、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的( )。
A、投资规划
B、投资回收期
C、投资方向
D、投资收益水
9、假设房地产业基准收益率为10％，用内插法求取某项目的内部收益率，计算结果如下：i1＝13％，NPV1＝-70；i2=11%，NPV2＝30。则该项目的内部收益率为：
A、10％
B、11.6%
C、10.4%
D、11.4%
10、收益性物业管理的对象为( )。
A、物业所有者
B、物业使用者
C、建筑物及其附属设施
D、土地
11、房地产开发企业所得税主要是对企业年( )征收的一种税。
A、租售收入
B、所得额
C、扣除成本的销售收入
D、营业额
12、对于公式A＝P[i(1+i)n/((1+i)n-1)]，下列表述正确的是：
A、Pi是投资回报，Pi/((1+i)n-1)是投资回收
B、Pi是投资回收，Pi/((1+i)n-1)是投资回报
C、Pi是投资回报，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投资回收
D、Pi是投资回收，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投资回报
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13、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是( )
A、收入水平的变化
B、对未来的预期
C、可替代商品价格的变化
D、房地产开发的成本
14、下列哪项不属于管理费用。
A、房产税
B、工会经费
C、土地使用税
D、工程监理费
15、当某代理机构独家代理某宗具体物业的销售时，佣金或代理费的收取数额一般( )。
A、由政府确定
B、为成交价与保底价的差额
C、为成交额的1％～3％
D、为成交额的5％～10％
16、目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是：不低于项目总投资的().
A、20％
B、30％
C、25％
D、35％
17、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
A、能够保值和增值
B、受通货膨胀的影响
C、贷款利率较低
D、经营成本较低
18、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。
A、期望
B、最好
C、潜在
D、过去
19、在基础图中，±0.00=48.88表示室内地面标高±0.00相当于( )标高48.88米。
A、相对
B、基础
C、绝对
D、首层楼面
20、生地与熟地之间的价格差异( )。
A、仅仅是土地开发费用 建设工程教育网信息
B、是土地开发费用、开发商利润和税费等
C、仅仅取决于容积率的高低
D、是开发商利润
21、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25％。若在总投资中投资者自有资金占40％，其余投资以15％的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。
A、20％
B、25％
C、40％
D、27.5％
22、房地产开发的程序主要分为( )四个阶段：
A、决策分析，规划设计，建设，租售
B、决策分析，可行性研究，建设，租售
C、投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D、投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
23、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。
A、投资计划与资金筹措表
B、资金来源与运用表
C、营业利润测算表
D、全部投资现金流量表
多项选择题
1、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如( )等。
A、道路
B、房屋
C、丘陵
D、山地
2、从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于
A、投资额的大小
B、通货膨胀率
C、投资利润率
D、风险因素
E、投资决策
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3、个人住房贷款的风险主要有：
A、操作风险
B、财务风险
C、法律风险
D、市场风险
E、管理风险
4、在收益性物业管理中，物业可以用( )等表现指标来评估。
A、空置率
B、净收益
C、财务内部收益率
D、经营成本
5、收益性物业管理的原则包括( )。
A、专业化管理原则
B、分散管理原则
C、创造性管理原则
D、社会化原则
6、消费者的购买行为要受 ()等主要心理因素的影响。
A、动机
B、学习
C、自我形象
D、感觉
E、信念和态度
7、项目评估中的敏感性分析是分析和预测反映项目经济效益的( )等主要经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。
A、财务内部收益率
B、总开发价值
C、财务净现值
D、总开发成本
8、目前在我国获取土地使用权的途径有：
A、招投标
B、划拨
C、拍卖
D、挂牌
E、协议
9、从短期的角度来看，房地产市场的( )。
A、租金主要由需求决定
B、租金主要由供给决定
C、售价主要由需求决定
D、售价主要由供给决定
10、下列哪些属于房地产投资的系统风险：（）
A、通货膨胀风险
B、或然损失风险
C、市场供求风险
D、利息风险
E、周期风险
11、房地产资产的物业类型主要包括：（）
A、居住物业
B、仓储物业
C、工业物业
D、特殊物业
E、商用物业
12、在建设阶段开发商主要是从哪几方面对项目进行管理：
A、合同
B、质量
C、投资
D、安全
E、进度
判断题答案
1、A 2、B 3、A 4、A 5、B 6、A 7、B 8、A 9、B 10、A 11、B 12、A
单项选择题答案
1、D 2、B 3、C 4、C 5、C 6、C 7、C 8、A 9、B 10、D 11、C 12、A 13、B 14、D 15、C 16、D 17、A 18 D 19、C 20、C 21、C 22、D 23、B
多项选择题答案
1、AB 2、BCD 3、ACDE 4、ABD 5、AB 6、ABDE 7、AC 8、ACD 9、AC 10、ABCE 11、ACDE 12、ABDE
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