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湖北随州市房地产市场调查,
湖北随州市房地产市场调查
一 本次市场调查的目的
本次调查的目的是在收集相关市场信息和个别楼盘详细的调查所获取的资料的基础上作出分析，发现随州总体市场层次的关键特征，并且根据项目所在地的基本内容及上升空间来评价◎◎项目宗地开发销售的前景。
二 本次市场调查发现
1、随州地产发展迅速，房地产开发基本从2000年开始，近阶段迅速膨胀，需求和供应迅速放大
随州经济增长迅速，给地产市场繁荣带来契机，新建项目多，市场供应和需求近来增长迅速，住宅地产消费供需两旺，预计20xx—20xx年内将新增大批量新建项目上市。
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2、房价上涨较快，目前新开发高档小区价位已达1700元/㎡左右
随州近两年来是房价上涨很快，目前普通商品房价格在每平方米700-1100元之间，城区商品房约均价为950元/㎡，比去年同期上涨140元/㎡，年底可突破1000元大关。而在20xx-20xx年，随州市商品房均价分别为每平方米650、730、780、810元。一些带电梯的小高层楼房售价都在每平方米1300元左右，而小高层、高层商品房价格则在1300-1700元/㎡之间。
主要带动房价上涨的是开发的高档新兴住宅，规模和建筑品质较以前都有了很大提高，其中主要以文峰都市花园、汉东星都为代表的新兴小区。
3、地产消费已经出现两极分化，好项目贵也有人买，差项目价格便宜市场销售也不错
价格较高的新兴小区销售良好，月销售业绩最好的达三四十套，而价格极为便宜、地段又好的小盘销售也不错，仅余少量尾房。
城市规模扩张，很多较强实力开发商进入随州拿地开发项目。
4、项目产品种类由过去单一产品向多样化转变
以前随州只有多层住宅和沿街网点，目前产品开始丰富：小高层、步行街、物流中心等产品都已经在市场上出现。
住宅户型设计上较以前有了很大突破，热销项目的户型无一不是先进合理的优良户型结构。但因房价相对较低，市场热销户型一般在120－160㎡之间，120㎡户型很少，仅在个别小区出现，开发商尝试90－100㎡户型，如城市金典、文峰都市花园，但出现形式多是以一梯四户，销售情况良好。
5、高品质小区产品，多层住宅销售良好，小高层渐被接受
目前随州人对小高层住宅由陌生逐渐开始接受。
让随州接受小高层项目仍需要积极的进行引导，但高品质社区和户型是随州项目销售的前提。
6、物业管理刚刚起步阶段，专业物业管理公司没有进入市场。
市民对物业管理处于刚刚认识阶段，多层物业管理费用一般在0.25-0.35元/月.㎡。
小高层、高层的物业管理费用（含电梯使用费用）最低0.6元/月.㎡，是目前小高层、高层产品市场销售障碍。
7、客户来源仍然以随州本地客户为主
热销项目的主要客户来源仍然是本地为主，本地和外来客户比例仅为5％；小项目的客户几乎全部为本地客户。
本地客户对项目有跟风趋势，只要有外来客户购买的项目他们就认为是好项目。
8、推广进步明显，很多项目已经开始进入专业营销团队组合方式
代理行在随州项目上大量出现，推动当地房地产营销的进步。
外来开发商在销售观念上也较新，开始在报纸、电台、路牌、车体等多方面进行大量宣传，但未出现样板展示单位。
9、商业形态比较原始
目前随州市场上，因住宅价格较低，所有开发的沿街住宅基本上都有商业网点，并且面积较大，销售价格期望值较高，商业产品的销售还没有大面积的出现，出现多是以产权销售，另外住宅低层多带有配套车库，市场最高销售价格在2000元/㎡以上。
整个随州的娱乐、休闲、餐饮业等非常不发达，明显落后于区域发展现状。
拥有独立门面的住宅底商开发量较之前几年明显上升。
专业市场拥有良好的发展趋势，但运作还不够成熟，如香江市场。
已有项目明确提出做综合商厦、步行街、物流中心等，设计构思也比较出色。
10、商业整体层次结构不清，发展不均衡
许多商业配套设施不完善，硬件设施有待改善，周边环境条件不佳，购物空间和市场环境亟需改善。
商业管理较为滞后，缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥以及规范、调控市场的建设和运行。
开发的思维落后，存在重销售，轻设计、轻招商，轻管理，以住宅模式开发商业、不考虑规划，不考虑商家，对周边人流、交通研究不够。
大平层现象普遍、商业动线规划不合理、商业配套缺乏产品规划设计问题严重，缺乏特色市场。
三 随州市总体概况
【位置】
随州位于湖北省北部，地处长江流域和淮河流域的交汇地带，跨北纬31度19分至32度26分，东经112度43分至113度46分。东承武汉，西接襄樊，北临信阳，南达荆州，居“荆豫要冲”，扼“汉襄咽喉”，为”鄂北重镇”，是湖北省对外开放的”北大门”，国家实施西部大开发战略由东向西的重要接力站和中转站。全市南北长约130公里，东西宽约105公里，总面积6989平方公里。
【交通】
随州交通便利，京广铁路、汉渝铁路、西宁铁路和1117、312、316国道以及”汉十”高速公路，“随岳”高速公路贯穿全境。
【区划】
随州市是2000年6月经国务院批准成立的地级市，全市版土面积9636平方公里，人口258万（非农业人口50万），下辖一市一区：广水市、曾都区，有55个乡、镇、城（郊）区办事处和国营农场，2个省管经济技术开发区，1610个行政村、居委会；广水市共有18个乡镇，曾都区共有29个乡镇、办事处、场。
随州城区面积43平方公里 , 人口40 余万。
随州市市花：月季，市树：银杏，市标：鹿鹤。
【生态环境】
随州处于中纬度季风环流区域的中部，属于北亚热带季风气候。因受太阳辐射和季风环流的季节性变化的影响，随州气候温各，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期较长，严寒酷暑时间较短。
【经济】
经济持续快速增长，20xx年，生产总值达到193.1亿元，年均增长10.9%，人均生产总值7680元，年均增长10.7%。 “十五”期间农业增加值年均增长9%。粮棉油生产基本稳定，20xx年粮食总产达到128万吨，特色种植业规模扩大，食用菌、特色蔬菜、优质水果、优质茶叶产量持续增长；畜牧业发展势头良好；农产品出口突破6000万美元。
【资源】
随州市旅游资源极其丰富，以“炎帝神农故里、编钟古乐之乡”而闻名海内外，有着大量的人文景观和自然景观。
矿产资源有金、银、铜、铁、铀、铝、铅、重晶石、大理石、石灰石、钾长石、花岗石、磷矿石、稀土和石棉数百种，其中重晶石储量丰富，质量居全国之冠、储量居全省之首。
随州素有“鄂北粮仓”之称，建有优质大米、优质麦、优质棉、优质茶、菜牛、瘦肉型猪、蜂蜜、食用菌八大商品生产基地；银杏、蜈蚣、蜂蜜、中药材、柞蚕等名列全国榜首；银杏、香菇、茶叶、葛根等闻名海内外。
【基础设施】
突出历史文化名域的神韵与风采，追求现代开放城市的气魄与胸怀——随州人用这样的形象定位，来改造和妆扮自己的家园。市政广场、神农大道、白云大道、波导路等市 政工程全面启动并相继竣工；沿河大道、 316 烈山大道、解放路商业步行街高标准包装改造 , 立交桥维修、明珠广场植绿、白云山公园商业旅游街和88条街巷道路建设等工程的实施，全面提升了城市功能；城南新区标志性建筑市政大楼正式投入使用；通过招商引资大力发展房地产业，建成现代化住宅小区和商业步行街12处，市区街道已形成五纵六横的大格局。
【产业概况】
随州坚持 " 开放兴市 ,工业兴市，项目兴市”，一座现代化新型工业城市在中原腹地崛起。
四 随州市房地产特点及预测
随州市房地产特点
【概况】
随州房地产业正处于加速发展期
随州房地产业正处于国家调控期
土地价格相对较低，土地成本在房价中居低位
金融政策影响大，房地产企业资金链受“考验”
现行房地产市场企业操作存在不公平竞争
房地产形势看好，市民在投资上愈来愈重视房地产方面的投资
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