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济南房地产市场调查报告,
济南房地产市场调查报告
我们在置地前景（中国）代理商的带领下进行了五周的实习，对济南房地产市场有了进一步的详细了解。
1 、本次实习的目的：
主要是为了让学生们不再局限于书本上的知识，而是深入房地产行业，进一步体会在此行业中，作为一个房地产专业的学生，我们该具备的综合素质。
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2 、本次实习的内容：
前两周，我们调查了济南房地产的各个片区，了解了每个楼盘的大体情况，并且对每个楼盘做出SWOT分析，写片区分析报告。
第三周，调查二手房市场，作济南总体分析报告。
第四周，了解将要开盘的香格里拉的总体规划思想，楼盘分布情况，户型特点。
第五周，为即将开盘的香格里拉作准备。
3 、本次实习的收获：
首先，北京置地前景房地产经纪有限公司，总部设在北京，是一家全国性的地产营销策略顾问公司，提供住宅、写字楼、商业地产项目的全程顾问代理服务。业务范围遍及北京、天津、山东（济南、烟台、蓬莱、海阳、济宁、淄博）、内蒙古包头、山西太原、四川成都、宁夏银川等地，服务物业类型包括住宅、商业、写字楼、别墅等。20xx年全年服务项目总建筑面积超过500万平方米。提供全新的模式，服务于地产开发商。
以“中国地产营销服务第一品牌”为使命的置地前景（中国），以策略服务凌厉实效著称。为所服务的开发商度身定做适合的服务方案，在中国北方市场声誉日隆。成功策划了北京荟景峰、世嘉丽晶、国际创展中心、尚街等大型项目。在山东烟台，市场占有率超过50%，成功操作“新世界”系列项目，缔造营销奇迹。20xx年10月，一月之内在山东陆续开盘三个超级项目：烟台国际城、淄博奥林匹克花园、济宁中央公园，在宏观调控的形势下，逆势而动，掀起山东置业狂潮！
汇展香格里拉－东区城市魅力代表作品，位于东部CBD核心位置，是济南国际会展中心二期工程，由济南天业实业有限公司投资开发，规划总建筑面积近23万平方米，全部为55-78平米豪华酒店式公寓及64-84平米两居住宅。
其次，我再谈谈对济南房地产市场的大体了解。
济南楼市盛夏“火热” ，众精品楼盘现销售高峰。市场的供不应求是市场繁荣的先决条件，济南城市化进程的加快和人均收入的增加，使得济南楼市需求市场长期处于稳定增长的势态，并且，济南市民对房地产始终保持较高的忠诚度，在股票等其他投资形式激增的环境下，大家对楼市的关注度依旧不减。楼市中新增的中小户型产品也成为需求激增的主要因素，适合的产品加上适中的总价，成为部分首次置业者关注的焦点。其次是开发商开发运营水平的提高。进入济南楼市稳定发展时期，众多开发企业已经从摸索期逐步过度到发展期，提高期。部分房产项目在项目定位之初就进行全面的市场调研，尽量在产品定位和规划方面贴合市场需求，做足了前期准备工作，在销售阶段取得良好的销售业绩也是必然的。
在刚刚过去的5年中，济南东部房地产市场得到了迅速的发展，其交通、配套及环境等都有了极大的改善。先前只是作为大济南发展蓝图下的一个板块，但现在却以其自身的发展势头，逐渐拥有了属于自身的版图雏形。济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的战略目标在济南东区板块的带动下也变得更加完美、靓丽。
济南在城市规划中将“东拓”放在首位。这几年，济南在东部的规划力度加强，投入资金越来越多，东部建设已成重中之重。在“东拓”大势下，济南东部将形成燕山片区、东部城区及章丘有机结合的大东区。
东部交通网系发达，为东部发展提供了有力的保障。东部的交通系统顺畅，绕城高速、济青高速公路、京沪高速公路、京福高速公路与之紧密相连，到济南国际机场十分便利，104、309、220国道纵横交错，已经形成了四通八达的交通网络。目前高新区内贯穿东西的有旅游路、经十路、工业南路和花园东路四条主干道，除此之外，横向的道路还有新泺大街、天辰大街、世纪大道和涵源大街等，纵向的道路虽然没有像横向那样拥有诸多主干道，但是有贤文快速路、崇华路、新宇路、颖秀路、开拓路、刘智远路等道路，这些足已能保证交通的顺畅。
经十东路的修建，把章丘和济南紧密地联系在了一起。章丘交通便利，经十东路紧密联系了章丘和济南，经十东路让章丘和济南融为了一体，而商业圈也开始向章丘渗透。相对于济南目前的房价，章丘目前的房价是很低的，住宅项目均价在2500元/平方米左右，最高的3300元/平方米，而且各项设施完备。
章丘以轻工业发展为主，极少有大型重工业基地，因此，它的污染也是非常轻微的。旅游资源丰富，章丘拥有多处自然风景区，白云湖、朱家峪、百脉泉每年都吸引大量游客前来观看。目前，众多房地产商将目光锁定在章丘，齐鲁涧桥、百脉豪庭、绣水如意等房地产项目都在这里落户。
济南城市西部房产颇有异军突起的趋势，从阳光100到实力荣祥花园，再到外海国际中央花园和新世界阳光花园，西部楼市在大家的不经意之中便热了起来。今年的，如群盛华城及泉城花园等楼盘的出现，又制造了一个更强劲的上升势头。
从房地产行业的角度讲，由于拥有大量可以改造的城区土地、成熟的生活配套，并且档次正在提升、交通已经比较发达，西部区域现在已经受到了高度的重视。目前，西部房地产市场相对来看，还并不能够称得上已完全进入正规，虽说楼是在轰轰烈烈地建着，房子也在一天一天地卖着，但是开发相对来说还是不算太均衡，如以二环西路和段店立交桥为界，向东城市环境和城市功能及建设项目明显好过西面，向西南的楼盘基本已经成型，但是向西北的房子却规划相对效弱。
济南西部房地产产品从结构上来看其实并不丰富，住宅方面80%以上的都是以多层和小高层为主，很少有别墅和公寓项目。
西部由于历史留下的诸多原因，一度为本地人和外地人视作经济落后、消费水平低、居住环境差的代名词，一段时间以来，由于各种原因，西部各行业无法得到有效的发展支持，东西部差距不断拉大，房地产行业就是其中的一个典型代表，西部房地产市场从整体上看，无论从价格上还是从小区素质上，较东部及南部都有相当大的差距。
前些年，西部虽然拥有大量的土地资源，但是却很难得到房地产开发商的垂倾，在东部房地产业蒸蒸日上，标志性建筑不断拔地而起，新的商业形态不断出现的时候，西部房地产业却前进缓慢，“住东不住西”的居住观念和西部发展现状禁锢了西部房地产业在一段时间内像东部那样大踏步的前进。
近年，经过济南市各级政府和房地产开发商的共同努力，西部房地产业已经呈现出了良好的发展态势。长清的发展为西部发展奠定了一块良好的基石，新规划为西部发展构勒出了一幅美好的蓝图，而经一路、经六路、经十路的改造工程为西部发展注入了澎湃的动力，西部经济发展已经展开。同时，实力·荣祥花园、外海国际中央花园、新世界阳光花园、阳光100国际新城、京鲁山庄等一批档次高、规模大的楼盘建成提升了西部楼市的形象，但就西部目前房地产市场本身来说，它的高端项目较西部拥有的广阔土地来说，实际上还并不是很多。另外西部房地产项目相对比较少，尤其缺少超大规模的楼盘，所以西部楼市期待更多有实力的开发商进驻，打造更多的精品、高档社区，为西部的房地产市场注入新活力。
西部房地产项目，有很多经济成分要考虑，济南西部作为老城区，很多都是福利分房，城区建筑密集，找块土地非常的难，而外围土地配套设施又不是特别到位，西部还需要高档次的楼盘出来，不是说提高房价，而是房子要好、环境要好、科技含量要高，物业管理要更上一层楼，提供给这个阶层需要的产品。西部城区的城市底蕴非常深，是济南的历史沉淀，西部不是缺房子，而是在改善居住环境方面要更加加强，西部的房地产很有潜力。
近年来，济南西部房地产市场价格已经在不经意之中有了相当大的增幅，从下面一组数据我们可以看到西部房地产市场价格的增长态势：
表：西部典型楼盘价格变动表
时间 阳光100国际新城 实力荣祥花园 新世界阳光花园 匡山小区
20xx年4月 4600元/平方米 3700元/平方米 5600元/平米 3500元/平米（二手房）
20xx年5月 3800元/平方米 3100元/平方米 4700元/平米 2700元/平米
20xx年7月 3000元/平方米
南部是济南最适宜人居住的地方。近年来，济南南部的地位越来越凸显，城市配套设施也发生着日新月异的变化，不断完善。特别是南部道路系统和大型中高档居住片区的开发建设，比如旅游路、舜耕路、南二环围合的道路体系，以及由鲁能·领秀城、天泰·太阳树、泉景天沅、京鲁山庄、外海·蝶泉山庄、阳光舜城、伟东新都等众多大型房地产项目构成的板块，为南部这个即将崛起的济南新城区奠定了坚实的基础。
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