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济南房地产市场调查报告,
20xx年6月1日《济南市南部山区保护与发展规划》进行了专家论证、评审，通过规划的编制和实施，我市将严格控制城市向南部蔓延和扩张，南部东片区禁搞房地产，该地区被划分为仲宫、柳埠、西营、环城四个控制性片区，同时对基本农田总量、度假休闲设施总量进行控制，增加林地和园地的数量。目前的方案将该地区定位为山东省兼具齐鲁文化特色的旅游区、济南都市圈中部的生态区，以及重要的水源涵养地和休闲度假区。方案将生态旅游、生态农业等定位为鼓励发展的产业，房地产被定位为禁止发展的行业。南部西片区总体布局为“三心两带一区”，“三心”包括万德、归德和五峰山度假旅游中心，“两带”是104经济带和220经济带，“一区”指的是马山、双泉生态农业经济区。根据目前的方案，该地区定位为生态经济区。主要打造都市农业、观光与休闲度假旅游，以及无污染能耗、相对集中的生态工业和生态人居。如果这个规划能通过和出台，那么南部山区东片区下一步不会再有新的住宅土地能挂牌出售。西片区的土地用途审查也会非常的严格。南部山区房产的发展依然是严格控制。
南部在济南人眼里是尊崇居住的地带，这不仅是因为其优人的居住环境，也因为其济南房地产市场上傲人的价位，几年前建成的南部楼盘的价位现在已经突破了5000元/平方米，而现在多数售楼盘也在4000元/平方米左右。南部向来不乏大盘，从阳光舜城、伟东新都，到鲁能·领秀城，南部大盘云集。占地8.71平方公里，地处千佛山南麓风景区，6000亩森林，2000亩社区绿化，总建筑面积269万平方米的阳光舜城曾经缔造着济南市首席“城中城”，带给人们一种全新的居住理念。而占地780亩，建筑面积103万平方米的伟东新都作为南部的又一大盘肩扛城市改造大旗，成功推进了济南大盘化开发进程，近期其后期项目——伟东帝景热销市场，也证明了该项目的成功。而南部另一大盘——鲁能·领秀城堪称“江北第一大盘”，无论其规模还是其配套都是极其恢弘，其总占地5000余亩，建筑面积324万平方米，配套建筑面积46万平方米，可容纳8万人生活居住，成为济南有史以来投资规模最大、档次最高的城建开发项目。该项目内，教育、商业、休闲等设施一应俱全，多样化满足了现代消费需求。
随着济南城市建设的不断深入，人们开始从传统的市中心向城市周边延伸，而城南，由于独特的地理位置和良好的自然环境，一直受到众多房地产公司的青睐和广大市民的欢迎。“富贵”或者说是“尊贵”也一直伴随着南城地产的发展。
案例一，于今年六月二十三号隆重开盘的鑫苑·碧水尚景，在开盘当天售出了很好的成绩。
鑫苑·碧水尚景占地面积61500平方米，总建筑面积110000平方米。鑫苑碧水尚景11万㎡现代国际高尚社区，以建筑对话艺术，规划超前、气质高贵，17栋（小）高层与1栋临街商业，在简约的线条变幻中围合出安全而静谧的现代主义至尚空间；三线双气、中水系统、地下车库等金装配套让居住与世界同步；70米阔朗楼间距，入口节点景观、中央灵动水系、主题休闲广场形成点线面和谐交融的诗意人居，以艺术节奏勾勒空间的节奏韵律。
其优势与机会：
（1）位于北园大街与东工商河交汇处向北300米，标榜地段，扼守城市发展脉络济泺路、北园大街、大纬二路等城市主干道环绕四周、交通顺畅；
（2）长途汽车总站、火车站近在咫尺，泺口服装城、西市场市场等商圈云集，坐地生金，财源尽在掌握；
（3）以建筑对话艺术，规划超前、气质高贵，17栋（小）高层与1栋临街商业，在简约的线条变幻中围合出安全而静谧的现代主义至尚空间；三线双气、中水系统、地下车库等金装配套让居住与世界同步；
（4）70米阔朗楼间距，入口节点景观、中央灵动水系、主题休闲广场形成点线面和谐交融的诗意人居，以艺术节奏勾勒空间的节奏韵律。
（5）户型面积32-144㎡，户型类型较多，满足购房者的需求。
其劣势与威胁：
（1）交通的顺畅，同时带来了噪声的污染；
（2）土地增值税各种税率的上调。整个市场房价在上涨，而居民的收入没有明显的看涨。
（3）本地商业品牌简单，增次不高。
一周的实习使我学到了很多课本上不能够学到的知识，明白了市场调查的艰辛，感谢老师和置地前景给我们这次机会，能够对济南的房地产市场有大体的了解。
附：国六条”具体措施包括：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度。
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20xx年国家针对房地产业的调控政策力度进一步加大，政策的可执行性更强。市建委联合发改、土地、规划、工商、税务、房管等部门，结合本地实际，较好保证了调控政策在本地的实施效果，基本保持了我市房地产市场稳步健康发展。
在认真研究分析今后五年济南市住宅建设规模、商品房结构控制、各类住宅建设比例、住宅小区建设布局等方面情况的基础上，制定了济南市住房发展五年规划和今明两年的住房建设计划，并向社会公布。在今明两年计划中，将90平方米以下套型面积落实到了每一个项目，增加了住房建设的指导性。加快处置遗留问题，对72个项目90平方米以下套型面积进行了调整，较好保证了市场稳定。对新上项目的套型比例进行了严格控制，6月1日之后新批项目90平方米以下套型面积基本上都达到了50%。
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