北京房地产新政详解,住房频道为学友整理。
2011年2月17日，在众多猜测、期盼中，《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》、即人们所说的“京十五条”正式发布，一石激起千重浪，“京十五条”成了人们茶余饭后、网络评论的热点内容。
北京市住房购买能力状况分析：
北京住房购买与住房需求人群密不可分，当今，大部分北京籍常住人群，处于由购房的刚性需求，但无足够能力的尴尬状况，从收入来分析，以三口之家为例，按照北京市收入人群中不菲的来计算，即使夫妻两人月收入6000-8000元来算，年收入也就为14-19万元，按北京市现在房价，60-90平米的房子，价格20000元/平米，售价约为120-180万，也就是说，三口之家，即使不吃不喝，也得10多年才能买一套自己的住房！而这不吃不喝中，包括了子女的教育、日常生活开支、医疗等；非北京籍经商投资人群，收入大部分比北京籍常住人口要高，对住房的需求，一是为了生存需求，很大程度上带有投资的倾向，造成了空置房增多、投机购房暴升等现状；非北京籍外来务工人群，对购房的欲望很低，对房地产市场的影响不是很大。综合分析，北京市住房购买情况存在着大部分有购房刚性需求的买不起，一部分投资性购房需求者手持巨金、疯狂购买、抬高房价的不正常现状。
北京十五条地产新政,基本符合国八条政策框架,但限购方面较国八条严厉,体现在北京要求外地人提供纳税或保险证明的年限由1年提高至5年。北京房价上涨幅度在全国领先,且作为首都,住房需求异常旺盛,调控政策相对国八条强化,也合情合理。
因此,预计北京强化的限购政策未必会被其他城市效仿。目前,已出台新限购令的上海、青岛、成都、长春均未超越国八条力度。
由首付比例提高影响的购房需求,可通过房价下跌来自行恢复,而限购政策对需求的影响却是永久性的,即使房价下降也无法恢复,除非限购取消。因此,短期内,限购的行政政策比信贷政策影响更大。尤其是,北京等一线城市房地产市场具有明显的“外向型、全国性”特征,限购令将导致其向“城市本身”市场转变,这一转变将导致潜在需求的明显下降。
此轮调控采用的是一系列的政策组合拳,强化的限购、信贷、税收(预计个税、最低计税价格等政策也有可能强化)、保障房供给的叠加效应,将导致北京未来商品住房成交量再次见底,并逐渐影响到房价,预计北京房价将出现一定幅度的下调,但下调幅度不会很大,毕竟北京需求受到大的抑制的同时,供应不足是多年来的现实问题。
对于北京的具体项目而言,若位置好,且价格合理,仍有望取得较好的销售业绩,因为,对于北京而言,年住宅销售面积仍有约1000万平米的市场容量(2010年住宅销售面积1201万平米,即使2008年房地产大调整期也有1031万平米的销售面积),对于单独一个项目通常约10万平米左右的年去化来说,依然会有很多机会。因此,对于北京项目储备较多的首开股份、华业地产等公司,由于其项目多具有较好位置、且地价成本较低,合理的定价仍有助于其未来项目销售。
目前地产股价已隐含房价下跌约20%的预期,同时对政策面已有比较充分的消化和预期,我们认为目前地产股底部依然是可以确认的,预计随着楼市量价走势的渐趋明朗,地产股将迎来更加持续的上涨行情。
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