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济南典型办公物业调研报告(产品篇),
3.装修标准分析
分析：
（1）外立面：由于玻璃幕的极其符合办公的的氛围，而且彰显档次，所以随着时代的发展，在济南商务楼市场上，2000年以后开发的物业比2000年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕为主，同时配以部分石材或者铝扣板；中低档商务楼以铝扣板为主，或者是高档瓷砖。为了能够获得良好的市场形象，中低档商务楼的外立面开始趋向玻璃幕发展。
（2）内部装修以精装修为主。中低档物业以精装修为主，高档商务楼以简装修为主。在商务楼市场并不是非常景气的市场状况下，以精装修提升项目的性价比。
4.大堂、公共部分装修标准
分析：
（1）大堂作为体现项目脸面的重要部分，装修都非常气派。高度在4米以上，或者挑空达8米以上，面积100平米以上，一般采用花岗岩或者其他石材做地面，墙面用石材或者高级乳胶漆，吊顶相对简单一般用乳胶漆，同时作简单吊顶处理。
（2）洗手间地面采用瓷砖较多，墙面一半用瓷砖一半用乳胶漆，石膏板吊顶；另外配有中高档卫生洁具。走廊地面瓷砖或和局部石材，墙面乳胶漆，吊顶石膏板。
5.电梯、空调、宽带和电话分析
分析：
（1）电梯：电梯作为一个衡量写字楼档次重要指标，电梯的数量、品牌、速度对客户的购买意愿产生重要的影响。目前电梯主要以国外进口品牌为主，常见的有LG、OTIS、三菱等。其中齐鲁商会大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的服务面积较小，在5000平米以下；而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国际广场高档商务楼的服务面积较大，都在12000平米以上。
（2）空调系统：纯写字楼以中央空调为主，商住楼以分户式中央空调为主；空调品牌以国外品牌为主，像美国约克、麦克维尔、日本三菱等。
（3）宽带：宽带服务商有电信、网通、铁通和百灵，其中以电信和网通为主。铁通后来居上，抢占了济南部分市场。
（4）电话：固定电话的服务商以电信、网通、铁通为主，电信仍是主流。
6.智能化、车位、配套分析
分析：
（1）智能化：智能化就是所谓的5A标准，楼宇自动化BA、办公自用化OA、通讯自动化CA、消防自动化FA、保安自动化SA。虽然众多楼盘都在宣传已达到国际化的5A标准，但是实际情况中并没有达到宣传中的标准。但基本上可以看出，档次定位越高，其智能化体系越复杂，设备选用也越讲究品牌。值得说明的是：由于智能化体系比较复杂，同时与买家的实际生活联系并不紧密，因此大多数买家并不了解智能化，对其内涵非常模糊。
（2）配套：高档商务楼的商务配套比较齐全和完善，像银行、商务中心，票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖若干项；同时高档商务楼一般都在市中心，可以与周边的区域配套融合，为我所用；而中低档写字楼的配套相对较少，以基本的餐厅、商务中心最为常见。
（3）车位情况：车位是消费者最关心的问题之一，由于前期商务楼车位数量少，导致客户在工作中极大不便，车位比例的高低成为了衡量写字楼的重要标准。从目前市场上看，原商务楼的车位都达不到1：1的要求，而新建商务楼基本上按照1：1的标准去规划。
三、济南办公物业产品总结分析
(一)项目缺乏个性化和特色化策划研究
与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比，写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”，但这种状况在近一两年的已有所改变，商务酒店、酒店式公寓等产品在市场上走俏，这也标志着写字楼产品类型结构的进一步丰富。
竞争的加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化，高档写字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然而现实情况并非如此，好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙。导致许多项目在产品形象互相雷同，品质的提升速度慢，缺乏个性化和特色化。
(二）高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑
高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否日益重要，这里所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等，而是更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。
而目前高档写字楼由于单宗项目的规模限制，难以作到配套完善，而且互相之间各自为政，资源无法共享，导致单宗项目的配套不完善。
对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即应有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。
(三）建筑外观设计，特别是建筑室内设计品位较低
高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将直接影响城市的环境景观质量；而目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐。很多项目的设计仍然重复前几年的欣赏水平。
作为高档办公楼，其室内空间效果和室内装修的设计也难以达到高档次现代化办公楼的水准，很多办公楼花了巨资，但并未体现出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为本的设计风格和典雅格调。
(四)智能化系统浮于表面，多为炒作
完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分，由于国际上并无统一的建筑智能化标准，在其发展进程中出现了不同的分支和流派，美国强调提高办公效率，欧洲则更重视对生态环境的保护，但最终的都是以人为本，为人服务。
许多高档写字楼都号称是智能建筑达到了5A标准，把5A理解为智能化的全部，实际上5A只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述，要达到5A有各种各样的解决方案，每一项内又有不同程度的自动化标准，因此衡量建筑是否智能化，不仅仅是看达没达到5A，而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境，国内高档写字楼的智能化往往浮于表面，仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置，对其实际运行结果并不重视。
随着经济的发展写字楼将会有强大的市场需求，如何在开发及设计环节切实提升其内在品质，增加其技术含量，并做到生态、环保、节能，取得经济效益和社会效益的双赢，是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。
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